Как цифры строят города: финансовые модели в девелопменте глазами Марии Пак
В 2008 году, когда мировой финансовый кризис заставил большинство девелоперов замораживать проекты, Мария Пак занималась противоположным — создавала новую финансовую модель для завершения строительства одного из первых небоскрёбов делового центра. Именно тогда она сформулировала принцип, который потом опишет в своей авторской колонке : «Самая большая ошибка при построении финансовой модели небоскреба — взять за основу модель строительства обычного здания».
Эта способность видеть то, что не замечают другие, стала отличительной чертой Марии в профессии, где она проделала путь от финансового аналитика строительного холдинга до основателя собственной девелоперской компании A-Foundation.
От цифр к зданиям
«Я никогда не была влюблена в цифры ради цифр», — признается Мария Пак. «Моя страсть — видеть за ними реальные здания, понимать, как трансформируется финансовая модель с ростом зданий, и как изменение любых архитектурных элементов влияет на экономику проекта».
Образование в области финансового менеджмента в Государственном университете управления дало Марии фундаментальные знания, но настоящим университетом стала работа в девелоперских компаниях, где она прошла путь от аналитика до топ-менеджера . В течение многих лет она отвечала за стратегическое управление финансовыми активами, формирование ценовой политики и комплексный финансовый контроль девелоперских проектов.
«Классические банковские модели финансирования не работали для 70-этажных башен», — вспоминает Мария. «Требовалось создавать сложные финансовые конструкции, привлекать международных инвесторов, разрабатывать принципиально новые инвестиционные продукты».
Финансы растут вверх
Работая с крупнейшими высотными проектами и международными архитекторами Мария разработала собственную методологию оценки финансовой эффективности небоскребов. Уникальность этого подхода заключалась в многофакторном анализе, учитывающем специфику высотного строительства.
«При создании небоскреба возникает особая экономика масштаба. Фундамент становится непропорционально дорогим по отношению к обычному зданию, инженерные системы требуют принципиально иных решений, логистика строительства усложняется экспоненциально с каждым десятком этажей», — объясняет Мария Пак.
Её подход включал не только прямые строительные затраты, но и сложные расчеты временной стоимости денег с учетом длительных циклов высотного строительства, моделирование денежных потоков с учетом этапности ввода различных функциональных зон, а также анализ постстроительной эксплуатационной экономики небоскреба.
Искусство структурирования сделок
Особым направлением работы Марии стало структурирование сложных сделок с недвижимостью и управление M&A в строительной отрасли. Она разработала собственные модели партнерства между инвесторами и девелоперами, которые позволяли распределять риски более эффективно.
«В международном девелопменте существует множество инструментов структурирования сделок: от простого equity partnership до сложных схем с mezzanine financing, convertible debt и множественными классами акций с различными правами», — рассказывает Мария Пак. «Искусство заключается в том, чтобы подобрать ту комбинацию инструментов, которая удовлетворит всех участников и сделает проект финансово устойчивым даже в условиях рыночных колебаний».
Работая с различными финансовыми моделями, Мария всегда придерживалась принципа «устойчивости к стрессу» — любая схема должна была проходить проверку на прочность через многократное стресс-тестирование в различных сценариях рыночной турбулентности.
Новая финансовая парадигма
В 2021 году, имея за плечами более 20 лет опыта в индустрии, Мария Пак основала девелоперскую компанию A-Foundation. Финансовая философия компании основана на принципах, которые Мария формулировала и оттачивала годами:
- Финансовая модель должна проектироваться одновременно с архитектурной концепцией, а не после неё
- Каждое архитектурное решение должно оцениваться не только с эстетической, но и с экономической точки зрения
- Финансовая структура должна быть гибкой и адаптивной, способной выдержать не менее 3-4 экономических циклов
- Прозрачность и понятность для инвесторов важнее сложных схем, даже если последние теоретически эффективнее
«Будущее девелопмента — за моделями, которые соединяют финансовую эффективность, архитектурную выразительность и долгосрочную устойчивость», — считает Мария Пак, глядя на небоскрёбы из окна своего офиса. «И финансовая структура проекта должна отражать эту философию с самого первого дня».
Мария Пак — основатель и генеральный директор девелоперской компании А-Foundation, эксперт с 20-летним опытом в области девелопмента, инвестиционного анализа и работы с международными инвесторами. Окончила Государственный университет управления по специальности «Финансовый менеджмент». Наработав опыт в крупнейших строительных холдингах, в 2021 году Мария Пак основала собственную девелоперскую компанию А-Foundation со специализацией на редевелопменте территорий, развитии земельных активов и работе с инвесторами. С 2021 года — автор статей в деловых и отраслевых СМИ, автор термина «песчаный капитализм» в отношении экономической модели Ближнего Востока. В 2023 году компания A—Foundation, которой Мария Пак руководит в качестве генерального директора, была номинирована на премию «Компания будущего» в номинации «Кадровый потенциал».